21世纪过去的二十年是中国城市高速发展的二十年，城镇化是我国迈向现代化进程的重要标志之一。但今年上半年的新冠疫情也值得引起人们对过去大城市化问题的反思，一方面大城市人口高度集聚，人口流动性大，易产生聚集性疫情等情况，一定程度上可能影响城市的生活体验；另一方面，城市公共资源集聚，运行效率高，能够迅速地对重大事件做出响应，降低管控成本。

在城市向大型化、中心化发展的同时，都市圈化已成为中国城镇化空间格局的新特征。7月30日，中央会议提出“要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新”，这是继2019年2月国家发展改革委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》之后，中央和国家层面再次明确提出都市圈一体化发展的要求。我们认为，未来核心城市向都市圈演变的进程不会改变，但后疫情时代对都市圈提出了更高的要求，从都市圈一体化的视角看，房地产市场格局也将出现新的变化。

1.从核心城市到都市圈及都市圈的分类与圈层划分

按照城市发展阶段理论，城市的发展一般都将经历“城市-都市圈-城市群”的过程，都市圈是城市演化扩张的高级阶段。城市形成后，由于虹吸效应和集聚效应，人口、资源等会不断向中心集聚，当集聚到一定阶段之后，扩散效应逐渐大于集聚效应，城市的资源和经济活动沿廊道向周边输出，同时外围区域承接核心城市扩散的资源，形成区域节点，并且相互间的联系加强，最终形成核心城市-中小城市-乡镇-村落的城市群格局。由此可见都市圈是城市发展的必然过程，目前我国主要城市中有相当一批人口、经济规模已经达到了一定体量，这些城市正在或即将经历都市圈化。

按照发改委《指导意见》中的定义，都市圈是“以特大超大城市或辐射带动功能强的大城市为中心，以1小时通勤圈为基本范围，城镇数量多、人口密度高、相互联系紧密、同城化态势明显的城镇化空间形态。”这一定义首次用交通通勤圈的概念对都市圈的空间范围进行了界定，通过都市圈治理将独立城市问题代入区域协同，可有效应对核心城市发展的“摊大饼”现象以及城市治理的“大城市病”问题。

都市圈根据发展程度不同可以进一步分为成熟型、培育型和发展型都市圈（尹稚，2019）。成熟型都市圈核心城市能级高，辐射能力强，有望发展为世界级都市圈，并带动整个城市群协同发展，如北京、上海、深圳、广州等；培育型都市圈的核心城市已具备较高能级，核心城市与外围联系不断加强，能有效带动区域协调发展，如杭州、武汉、南京、成都、郑州等；发展型都市圈的核心城市能级相对低，但有区位条件、行政等级、政策等优势，发展潜力大，如合肥、长沙、福州、昆明等。

圈层化是都市圈的重要特征。都市圈从中心向外围可分为核心区、城市圈和外围圈三个圈层。核心圈从行政范围上大致为核心城市的主城区，空间范围约为城市中心的0.5小时通勤圈，集聚都市圈核心要素和主要城市职能，是开发强度最高的完全城市化地区；城市圈依托于核心区，空间范围在1小时通勤圈以内，是主城功能拓展建设区域，新增城市人口主要聚集区，生产性服务业集中布局区以及制造业聚集区；外围圈层是相对独立但与核心城市有较强经济、社会联系的区域，是疏解中心区产业与人口的重要区域。

2.从都市圈视角看中心城市房地产市场格局

都市圈的区域联动性打破了都市圈外围城市传统的县域经济模式，促使外围城市加速向都市圈经济转型。除自身经济发展水平等因素之外，外围城市房地产市场更大程度上受到都市圈核心城市的影响。以房价为例，都市圈外围城市的房价与其所受辐射带动的城市核密切相关。北京都市圈的廊坊、保定等住房价格水平均已高于部分三四线和省会城市。可见，受益于都市圈一体化，都市圈辐射范围内的中小城市将获得与二线城市、甚至一线城市相当的发展机会和资源。

都市圈是吸纳流动人口的主体空间，人口向都市圈的集聚过程不会终止，都市圈人口总体规模将持续增长。发展初期，人口增长主要集中在核心圈，外圈层人口增长缓慢；后期核心圈人口趋于饱和，外圈层人口加速集聚，成为新增人口的核心承载地。

房地产市场的长期发展状况本质是由当地人口流动状态决定。人口在都市圈的分布显然也会影响都市圈的房地产空间格局，重点城市的房地产市场也将呈现都市圈化。具体表现为都市圈核心区的房地产存量房比例越来越高，而增量房越来越多的分布在都市圈的外圈层城市，核心区房地产市场更多满足刚需，租赁住房和保障房的比例将越来越高，而都市圈外圈层兼顾刚需和改善需求，新增住房市场将大大增加。

都市圈等级不同，房地产格局呈现不同的特征。以北京、杭州和合肥都市圈为例，由于北京的城市能级高，都市圈辐射范围大，都市圈发育成熟，外围圈层土地供应明显高于核心区。杭州都市圈的宅地供应同样表现出明显的圈层特征；对合肥都市圈来讲，由于合肥的城市能级较弱，中心城市仍处于人口虹吸阶段，住宅市场成交主要集中于核心城区，尚未与外圈层形成紧密联系。

从住宅用地成交量看，都市圈的房地产市场与核心城市表现出明显的相关性，且由于都市圈等级不同表现出一定差异。北京都市圈体系已基本形成，住宅用地市场总量远大于北京市，房地产市场受政策影响波动较大，2011年和2013年，北京都市圈住宅用地市场迎来两次成交高峰，2017年调控政策后，环京房地产市场遇冷，同时北京共有产权房、限竞房等配置增加，北京都市圈住宅用地成交量下降而北京城市住宅用地成交量相对稳定。

3.疫情之后，都市圈房地产市场的新变化、新机遇和新挑战

今年4月中共中央国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》指出，要“推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。” 这项政策再一次表明国家提升中心城市和城市群经济和人口承载能力的意愿。在后疫情时代，都市圈治理重要性凸显，都市圈房地产市场面临一系列新变化、新政策和新机遇。

居民住宅偏好出现变化，物业服务市场迎来增长新契机。疫情并没有改变我国人口向中心城市及城市群流动的大趋势，反而由于核心城市的医疗和公共服务能力优越，房地产吸引力进一步增加，一线城市6月住宅均价环比涨幅0.75%，高于二线城市的0.51%和三线城市的0.28%。疫情后，居民对住宅的偏好发生改变，对物流条件好的社区、中大户型的产品更加青睐，对社区物业管理能力的关注度提高。目前国内有27家物业服务企业上市，其中港股24家，A股3家，对比港股、A股今年的整体市盈率，大部分物业服务企业市盈率高于市场平均水平。

都市圈跨城流动能力加强，外围圈层市场价值提高。都市圈化可避免人口过于向核心城市集中，疫情之后我国对基建项目的投资增速加快，城际铁路、高速公路、快速干道等建设将提高人口的跨城流动能力。都市圈的公共交通一体化建设能有效扩大都市圈通勤范围，提高外圈层节点城市的市场价值，TOD等项目建设对周边土地溢价和物业增值也会有很强的拉动作用。

都市圈核心城市管控政策将加强，部分都市圈外围城市可能出现市场升温。短期内国家对超大城市的人口管控政策并不会发生改变。核心城市一方面将通过户籍改革，住房补贴等措施吸引人才流入，另一方面也将通过管控政策抑制投资性需求。都市圈外围圈层的市场潜力进一步增大，部分外圈层城市可能出现房地产市场升温现象。从北京都市圈环京调控的经验看，当外围市场升温后，基于因城施策、一城一策的政策主基调，外围圈层也会出台相应的调控政策。如深圳在今年7月出台限购政策后，25日东莞也出台了相应的调控政策，首次对二手房启动限购。